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臨安區老舊小區改造工作實施方案
發布時間: 2019-07-24 10:03:31 ??作者: ??來源: 區住建局 ??點擊率:

臨安區老舊小區改造工作實施方案

(送審稿)

 

為不斷完善老舊小區基礎設施和環境功能,切實提升轄區居民生活品質,增強市民群眾獲得感、幸福感和安全感。根據《2019年政府工作報告》、《國家三部委辦公廳關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》(建辦城函﹝2019﹞243號)、《浙江省人民政府關于印發浙江省未來社區建設試點工作方案的通知》(浙政發〔2019〕8號)等文件精神,結合我區實際,特制定老舊小區改造工作實施方案如下:

一、總體要求

深入貫徹黨的十九大習近平總書記重要講話精神和李克強總理在杭州的重要指示精神,緊緊圍繞美麗幸福新臨安建設,深入實施老舊生活小區綜合改造三年專項行動計劃(2020-2022年),在2019年試點的基礎上,通過三年時間,綜合改造老舊小區100萬平方米,通過序化、潔化、亮化、美化,使老舊小區成為生活有配套、活動有空間、安全有保障、管理有成效四有、四化小區

二、工作原則

1.堅持自下而上、共同締造。充分尊重居民意愿,變要我改我要改,由居民決定改不改改什么怎么改如何管,從居民關心的事情做起,從讓居民滿意的事情做起,凝聚居民共識,實現共謀、公建、共管、共評、共享,形成區級統籌、屬地實施的工作機制。

2.堅持統籌聯動、成片推進。統籌三改一拆污水零直排區智慧安防小區”“海綿城市改造、既有住宅加裝電梯等工作,做好面上整治和點上提升相結合。結合小區實際,堅持以城區道路為邊界,合理劃分整治區域,網格化連片整治。

3.堅持未來眼光、打造未來。改造應體現和睦共治、綠色集約、智慧共享特征,突出高品質生活主軸,根據條件融入未來鄰里、教育、健康、創業、建筑、交通、低碳、服務和治理等場景,打造有歸屬感、舒適感的小區,成為未來社區的有機組成部分。

4.堅持因地制宜、綠色集約。堅持從實際出發,以問題為導向,明確菜單式改造內容和基本要求,強化設計引領,做到一小區一方案,因地制宜、分類實施;確保居住區基礎功能的同時,就地取材,優先選用環保再生材料、本土材料和鄉土樹種,彰顯地方傳統文化特色,體現節約理念,原則上不得使用花崗巖等高檔材質。

5.堅持部門聯動、長效管理。探索建立一次改造、長期保持的管理機制,理清責任邊界,加強部門協同,形成聯動協作、合力推進小區執法新格局。深化小區物業黨建工作,切實以黨建水平提升強化小區管理。堅持共建共享、全民參與,提高老舊小區環境長效治理能力和水平,持續鞏固整治成果。

三、改造流程

1.調查摸底。各鎮、街組織對轄區內符合政策要求存且有改造需求的老舊小區進行調查摸底。改造申報主體(改造申報主體為業主委員會,無業主委員會的,改造申報主體可以是社區)向小區居民發放意見征求書,征集居民改造意愿及對改造內容的意見。改造范圍內改造意愿超過專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意(以下簡稱雙三分之二)方可申報改造。

2.制定方案。各鎮(街道)根據調查摸底及改造申報主體意見征集情況,制定改造計劃,改造計劃應包括:小區基本情況、改造意愿、改造內容、概算費用、資金籌集方式和物業專項維修資金交納方案。可通過購買服務方式進行初步方案設計。

3.居民決策。改造意愿征集情況、改造計劃和初步方案編制完成后須進行公示,公示時間不少于5日,公示結束后組織業主進行表決,原則上“改造方案”需經雙三分之二以上的業主表決同意。

4.申報確定。各鎮(街道)根據申報情況匯總后于每年9月底之前向區老舊小區改造領導小組申報本轄區下一年度老舊小區改造計劃。區老舊小區改造領導小組根據鎮(街道)申報情況形成項目清單,組織發改、住建、財政、鎮(街道)審查確定項目安排,確定資金預算,編制改造計劃,同步列入政府年度投資計劃。對于未能列入改造計劃的,順延至下一年度,無需二次申報。

5.組織實施。各屬地鎮(街道)辦事處作為實施主體負責轄區內老舊小區改造具體推進工作。各部門做好相關行政許可工作,提高審批效率。

6.項目驗收。項目完工后,由實施單位組織建設單位、參建單位、社區、居民代表等進行項目工程竣工驗收,同時完成項目審計,并做好項目的資料整理、歸檔工作。

7.后續管理。鞏固老舊小區改造成果,由各職能部門根據各自職能,按照執法進小區的要求做好小區長效監管。由屬地鎮(街道)負責落實社會化管理或依托社區實施自治管理,切實建立起物業管理長效機制。建立健全由社區黨組織牽頭,社區、業主委員會、物業服務企業、社區、社會組織多方共同參與的議事協調機制。

四、改造范圍和內容

改造范圍重點為2000年以前建成、近5年未實施綜合改造且近期未納入規劃征遷改造范圍的住宅小區;2000年以后建成,但小區基礎設施和功能明顯不足、物業管理不完善、居民改造意愿強烈的保障性安居工程也可納入改造范圍;對于街區改造過程中遇到的2000年初建造,但小區基礎設施和功能明顯不足、物業管理不完善、居民改造意愿強烈的普通商品房小區,也可納入改造范圍。

(一)基礎型改造

基礎型改造主要以完善市政配套、消除安全隱患為整治目的,主要包括市政道路、給排水、供電供氣、弱電管線、消防安防、建筑修繕、環衛設施等的改造,成為“污水零直排”小區、“智慧安防小區”、“智慧消防小區”“無違建小區”。

1.實施環境整治工程。重點整治小區公共空間,提升小區空間利用率,增強整潔性和美觀性。一是拆違先行。突出拆違先行,全面拆除占用公共空間的違建、影響房屋安全的違建、影響視覺美觀的違建。 二是四亂治理。重點治理小區內亂堆物、亂擺攤、亂豎牌、亂停車等行為,規范小區文明。 三是垃圾分類回收。設置分類垃圾桶(箱)。原則上所有小區應將原有垃圾房改造為可開啟的封閉式集中垃圾收集站,并配備垃圾桶清洗設施,清洗后的污水納入小區污水管網。

2實施管網整治工程。重點改造強弱電、給排水等基礎配套設施,完善小區功能。一是線亂拉整治。按照去除廢線、歸并散線、檐下走線、合理入地、多線合一的原則,做到桿管線布局合理,統一規范。二是給排水改造。按照污水零直排生活小區建設標準,進行雨、污管網改造,實現雨污分流。是燃氣管道鋪設。合理布局燃氣管網建設,同步推進小區天然氣置換工作。

3.實施建筑整治工程。按照適用、經濟、綠色、美觀的原則,對建筑進行全面治理。一是危房治理。對于D級危房,按照區危房處置辦法搬離解危,其余維修加固解危。二是屋頂修繕。通過平改坡或修繕等方式解決老舊小區屋頂滲漏水和隔熱問題。

4.實施道路整治工程。重點改造小區道路、整治停車位,全面提升小區內部交通通暢度。一是合理歸并微小區。打造規模適中,利于管理的新小區,拆除多余圍墻,重新規整小區道路。二是道路改造。進行路面修補(擴寬),對道路和建筑內公共區域等普通照明進行綜合改造。三是完善停車設施。結合小區公共空間,合理調整綠化和停車布局,建設綠蔭停車位和電動自行車集中充電樁設施。

5.實施智慧安防工程。合理布局、疏通消防、救護等安全通道,增加智慧安防設施設備。一是排除消防隱患。完善消防水源,檢修和增加消防設施,疏通消防通道,確保消防安全。二是完善監控系統。設置車輛道閘、人臉識別等出入管理系統,在小區主要出入口、主要路段、節點設置監控探頭。三是增加門禁系統。具備條件的小區實施封閉式管理,增加小區門禁系統;安裝單元防盜門或單元門禁系統。

6.實施文化彰顯工程。一是按照修舊如舊的原則,保留錦城特有文化特色。二是注重文化節點打造,充分挖掘錢王文化等歷史文化底蘊,結合小區內家具小品、綠化節點打造,傳承好臨安歷史文化。三是注重與時俱進,結合美麗幸福新臨安建設,講好臨安新故事。

7.落實長效管理機制。一是成立業主委員會, 實現業主自治管理,建立業主民主協商、利益平衡的議事機制,大力推進糾紛人民調解工作,實現居民自我管理、自我服務,保障物業管理活動順利進行。二是強化物業管理,完善物業服務標準,分級開展物業服務,同時強化物業黨建引領、加大物業培育力度、加強物業行業監管、推動物業數字化轉型,加強街道社區對業主大會、業主委員會的指導監督職責。 三是推動執法聯動進小區,理清部門職責,梳理執法監管依據,明確監管主體,建立執法清單,落實小區管理有序進行的各項執法保障措施,全面推進執法進小區。

(二)提質型改造

提質型改造主要是在基礎型改造的基礎上,進一步提高建筑品質、美化環境、提升功能,增加智能服務。打造未來建筑場景、未來教育場景、未來健康場景成為“品質小區”、“智慧小區”“頤養小區”。

1.實施建筑提升工程。是加裝電梯針對老舊小區住宅無電梯,上下樓使用不便的現狀,鼓勵居民積極加裝電梯;二是立面改造重點解決空調機位不統一、外墻立面不美觀問題,鼓勵彰顯年代特色,體現小區風貌。三是屋頂裝飾,有條件的可對老舊小區的屋頂進行活化利用,增加公共活動交流空間,并通過第五立面的美化,提升小區立體形象。

2.實施環境美化工程。一是景觀家具,增加老舊小區內的公共座椅、景觀小品、景觀燈具等設施,提升小區的整體形象和景觀風貌,增強鄰里互動。二是立體綠化,充分利用不同條件,選擇攀援植物及其它植物栽植并依附或者鋪貼于各種構筑物及其它空間結構上的綠化方式。三是海綿設施,通過道路植草溝、下凹綠地、滲水井、滲水管、雨水濕地等海綿設施的改造,提升建筑與小區的雨水積存、蓄滯和消納能力。

3.實施功能提升工程。一是公共管理用房,有條件的可新建從事公共管理活動的功能用房,包括物業、業主委員會、門房、收發室等公共管理用房。 二是文化活動場所,有條件的可新建或改裝兒童活動中心、圖書室、閱覽室、體育活動室、小區文化廣場等設施,以及居民交流集會、基層黨建活動的場所。 三是老人服務中心,有條件的可新建或改建為老年人提供生活照料、文化娛樂等方面專項或綜合服務的功能用房。

4.實施智慧服務工程。一是智慧社區系統,以智慧社區服務平臺為依托,完善老舊社區公共服務體系,提供更好的最新資訊、通知、物業管理等便民服務,建立更加和諧融洽的社區居民關系。二是智慧便民設施,家裝對講系統、智能收件寶、電子信息宣傳欄、電動車智能充電樁等設施,讓居民享受智慧化生活。

(三)未來社區型

未來社區型改造主要是在經過基礎型改造和提質型改造完善硬件設施的條件下,通過社區智慧服務平臺的打造,提供人本化、數字化服務,實現不同的美好場景。

1.打造未來建筑、未來鄰里場景。一是建筑體現個性化,依托陽臺綠槽、社區公園、屋頂花園等,提高立體復合綠化率,完善配備服務設施,打造建筑藝術與風貌。二是文化元素的體現,小區即公園,包容差異文化,傳承城市記憶和歷史文脈。三是鄰里互動空間,通過小區公共活動空間和文藝演出、節日共慶等活動增強鄰里互動。四是生活共同體的打造,通過制定鄰里公約,建立鄰里社群,發揮小區志愿者、自由職業者、退休專業人員特長優勢,為居民提供服務,形成遠親不如近鄰的鄰里氛圍。

2.打造未來教育、未來健康場景。一是搭建人人為師共享學習平臺,建設鄰里共享學堂、共享圖書館等,探索建立社區全民互動的知識技能共享交流機制,豐富教育培訓內涵,倡導終身學習新風尚。二是促進基本健康服務全覆蓋,圍繞實現全民康養目標,建立全生命周期健康電子檔案系統,完善家庭醫生簽約服務機制。三是探索線上線下互動平臺,支持互聯網+教育互聯網+體檢”“互聯網+護理等教育、健康管理服務模式。

3.打造未來服務、未來治理場景。一是推廣平臺+管家物業服務模式依托社區智慧平臺,建立便民、惠民社區商業服務,實現停車信息化提醒、信息化查詢,圍繞社區消防和安全生產, 應用智能互聯技術,實現零延時數字預警和應急救援。二是構建黨組織統一領導的基礎治理體系,完善黨建帶群建制度,健全民意表達、志愿參與、協商議事等機制。采用居民志愿參與的自治方式,構建社區基金會、社區議事會、社區客廳等自治載體和空間,激發多方主體廣泛參與社區治理。

五、保障措施

(一)強化組織領導

為加強對老舊小區改造工作的領導,成立以分管區領導任組長的區老舊小區改造工作領導小組,負責統籌決策、部署推進,綜合協調我區老舊小區改造工作。領導小組下設辦公室,辦公室設在區住建局,具體負責日常工作。各部門作為成員單位各司其職、通力協作。

(二)強化部門職責

1.區發改局:指導鎮(街道)做好老舊小區綜合改造項目的立項審批工作;參與年度改造計劃編制。

2.區財政局:參與年度改造計劃編制,負責改造專項資金的統籌安排和監管,協助老舊小區改造項目爭取中央、省、市補助資金。

3.區住建局:負責領導小組辦公室的日常工作、牽頭年度改造計劃編制、推進和考核工作;統籌我區老舊住宅小區改造的有關政策,負責統籌指導老舊小區改造涉及危舊房改造、加裝電梯、物業管理等工作的推進;指導雨污管網與周邊市政管網銜接、雨污管網改造及污水排入排水管網許可證核發、加快推進項目審批及招標等工作。

4.區三改一拆辦:牽頭負責涉及老舊小區改造中違章搭建問題處置的業務指導和督查,負責違建拆除的安保任務分配。

5.區五水共治辦:牽頭負責涉及老舊小區改造中的零直排小區整治工作。

6.區城市管理局:負責做好老舊小區綜合改造中的違建認定、做好餐飲店油煙污染查處、經營性噪音的查處,做好長效違建管控,做好垃圾分類指導等工作。

7.市民政局:負責指導做好基層社區治理、居民自治、養老服務、社區配套用房建設、管理使用等工作。

8.區委宣傳部:負責做好老舊小區改造工作的宣傳報道工作,造弄宣傳氛圍,正確引導社會輿論。

9.區信訪局:負責協調改造工作中涉及的群眾來信、來訪等信訪事項。

10.區審管辦:協調改造項目的行政審批推進工作,做好招投標交易服務工作。

11.區審計局:負責根據審計法相關規定,對政府性投資項目進行審計督查。

12.區公安分局:負責指導、協調消防、安防設施建設,牽頭負責群租房整改。負責小區內噪音擾民行為進行查處。

13.區生態環境局臨安分局:做好餐飲、娛樂、生產等項目的環評備案工作。

14.市規劃和自然資源局臨安分局:負責老舊住宅小區改造設計方案的規劃審批工作,負責老舊住宅小區改造新改擴建項目的不動產登記等工作。

15.市場監管局:負責做好改造區塊內餐飲、娛樂、生產等項目的審批工作,依法查處改造區塊內無照生產經營和相關無證生產經營行為。

16.區交警大隊:參與老舊小區設計方案小區內部及對外交通的論證、明確道路性質、負責指導、協調老舊住宅小區停車位及停車管理系統的建設,建立老舊小區內亂停車問題查處機制。負責施工期間的交通組織。

17.消防救援大隊:負責指導、監督老舊住宅小區消防設計驗收工作,微型消防站、智能充電樁的建設,負責老舊小區內違反消防行為的查處。

18.各鎮(街道)辦事處:負責轄區內老舊住宅小區基本情況調查摸底、預算資金編制和組織實施改造工作;負責建立老舊小區改造后的長效管理。

19.各管線單位:負責所屬管線改造工作,配合各街道辦事處協同設計、施工。地下排管的土建部分由各改造實施單位負責施工,各工程管線單位須向實施單位提供線路走向圖和排管數量。

(三)強化資金保障

1.住建局和財政局應積極爭取中央和省、市補助資金。

2.原則上基礎型改造資金不超過700元/平方米由區財政保障小區需進行提質型改造的,超過部分(含基礎性改造投入)由業主自行承擔。

3.已有相應補助政策的改造內容,按照現有政策執行。如電梯加裝按照居民自籌資金、政府補助的形式進行;管道燃氣由燃氣經營公司出資改造,居民開戶時承擔改造費的形式進行。

4.鼓勵專業機構、社會資本結合產業參與小區改造,如養老產業;鼓勵個人或單位捐資。

(四)強化督查考核

老舊小區改造工作納入年度城市有機更新考核工作的重要內容。由區改造工作領導小組辦公室牽頭制定考核辦法,建立健全定期指導、聯合督查、定期通報等制度,確保各項工作不折不扣落實到位。

 


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